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<a href="https://t.mindpang.com/lease-renewal" target="_blank" rel="noopener" class="cta">계약갱신요구권 6개월 2개월 자세히 보기 &gt;</a>
계약갱신요구권은 아무 때나 쓸 수 없습니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지라는 구간이 있고, 그 뒤로 넘기면 쓸 수 없습니다. 그리고 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 해지할 수 있습니다.
<blockquote>체크 포인트 행사 기간은 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다 · 1회에 한하고 갱신 기간은 2년입니다 · 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든 해지, 3개월 뒤 효력</blockquote>
<h2>계약갱신요구권이란?</h2>
임차인이 한 번 더 살 수 있게 하는 권리입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>내용</th></tr></thead><tbody><tr><td>근거</td><td>주택임대차보호법 제6조의3</td></tr><tr><td>관련</td><td>제4조·제6조·제6조의2</td></tr><tr><td>민법</td><td>제312조·제313조</td></tr><tr><td>기간</td><td>끝나기 6개월~2개월 전</td></tr><tr><td>횟수</td><td>1회</td></tr><tr><td>갱신</td><td>2년</td></tr></tbody></table>
임대차 계약이 끝나갈 때 세입자가 가장 불안한 것은 나가야 하나입니다.
계약갱신요구권은 그 불안을 줄이려고 둔 권리입니다. 임차인이 요구하면 한 번 더 살 수 있게 합니다.
다만 조건이 있습니다. 정해진 기간 안에 요구해야 하고, 한 번만 쓸 수 있으며, 임대인이 거절할 수 있는 사유도 있습니다.
이 글은 그 세 가지와, 그와 얽힌 묵시적 갱신을 정리했습니다. 임대차 신고나 확정일자는 다른 주제이므로 다루지 않았습니다.
<h2>계약갱신요구권 행사 기간</h2>
구간입니다. 마감만 있는 것이 아닙니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>행사 기간</th></tr></thead><tbody><tr><td>원문</td><td>“끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지”</td></tr><tr><td>시작</td><td>6개월 전</td></tr><tr><td>마감</td><td>2개월 전</td></tr><tr><td>단서</td><td>2020년 12월 10일 이후 적용</td></tr><tr><td>넘기면</td><td>행사할 수 없습니다</td></tr><tr><td>요령</td><td>6개월 전에 달력 표시</td></tr></tbody></table>
원문은 “임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 적용) 전까지”라고 합니다.
구간이라는 점을 눈여겨보세요. 마감만 있는 것이 아니라 시작도 있습니다.
가장 흔한 실수는 늦는 것입니다. 만기가 다가와 집주인과 이야기를 나눌 때쯤이면 이미 2개월 전이 지나 있는 경우가 있습니다.
그래서 만기 6개월 전에 한 번 달력에 표시해 두시길 권합니다. 계약서를 꺼내 만기일을 확인하고, 거기서 6개월과 2개월을 빼서 두 날짜를 적어 두면 됩니다.
2개월 전이라는 기준은 2020년 12월 10일 이후 적용되는 것이라고 원문에 적혀 있습니다. 그 이전 계약이라면 기준이 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.
<h2>계약갱신요구권 횟수와 갱신 기간</h2>
한 번뿐입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>횟수·기간</th></tr></thead><tbody><tr><td>횟수</td><td>1회에 한함</td></tr><tr><td>갱신 기간</td><td>2년</td></tr><tr><td>차임 증액</td><td>제7조가 정한 범위 내</td></tr><tr><td>확인</td><td>이미 썼는지 기억할 것</td></tr><tr><td>기록</td><td>언제 요구했는지 남겨 두세요</td></tr><tr><td>근거</td><td>주택임대차보호법 제6조의3</td></tr></tbody></table>
계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다.
한 번이기 때문에 이미 썼는지를 기억해야 합니다. 여러 해 살다 보면 갱신을 요구해서 된 것인지, 서로 말이 없어 된 것인지 헷갈립니다.
그래서 갱신을 요구하실 때는 언제, 어떻게 요구했는지 기록을 남겨 두시는 편이 좋습니다.
차임 증액은 주택임대차보호법 제7조가 정한 범위를 넘지 못합니다. 이 글에는 상한 숫자를 적지 않았습니다. 확인한 자료에 완충 표현이 붙어 있어 숫자를 그대로 옮기지 않았습니다. 해당 조문에서 확인하시기 바랍니다.
<h2>계약갱신요구권 거절 사유</h2>
임대인이 거절할 수 있는 경우가 있습니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>거절 사유</th></tr></thead><tbody><tr><td>사유 ①</td><td>2기 차임 연체</td></tr><tr><td>사유 ②</td><td>거짓 임차</td></tr><tr><td>사유 ③</td><td>무단 전대</td></tr><tr><td>사유 ④</td><td>고의 파손·멸실</td></tr><tr><td>사유 ⑤</td><td>철거·재건축 필요</td></tr><tr><td>사유 ⑥</td><td>임대인 실거주</td></tr><tr><td>비고</td><td>손해배상 규정이 있습니다</td></tr></tbody></table>
갱신요구권이 있다고 언제나 갱신되는 것은 아닙니다. 임대인이 거절할 수 있는 사유가 정해져 있습니다.
원문에 나오는 것은 2기 차임 연체, 거짓 임차, 무단 전대, 고의 파손, 멸실, 철거·재건축 필요, 임대인 실거주 등입니다.
이 중 실제로 가장 많이 다투는 것이 실거주입니다. 그래서 법에는 손해배상 규정이 마련되어 있습니다.
다만 이 글에는 손해배상액을 어떻게 계산하는지 적지 않았습니다. 확인한 자료의 항목이 전부인지 확정할 수 없어 금액 산정을 옮기지 않았습니다. 해당하신다면 조문과 상담에서 확인하시기 바랍니다.
위 목록도 원문이 “등”으로 닫혀 있어 빠짐없는 목록이 아닙니다. 대표적인 것만 옮겼습니다.
<h2>계약갱신요구권과 묵시적 갱신</h2>
서로 아무 말도 없으면 이렇게 됩니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>묵시적 갱신</th></tr></thead><tbody><tr><td>임대인</td><td>6개월~2개월 전 통지 없음</td></tr><tr><td>· 내용</td><td>갱신거절 또는 조건변경</td></tr><tr><td>임차인</td><td>2개월 전까지 통지 없음</td></tr><tr><td>효과</td><td>2년 갱신</td></tr><tr><td>근거</td><td>주택임대차보호법 제6조</td></tr><tr><td>차이</td><td>갱신요구권을 쓴 것이 아닙니다</td></tr></tbody></table>
임대인이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다.
갱신되는 기간은 2년입니다.
여기서 짚어 둘 것이 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것과 다릅니다. 요구를 해서 갱신된 것이 아니라 말이 없어 갱신된 것입니다.
다음 절에서 볼 해지의 자유도 여기서 나옵니다.
<h2>계약갱신요구권 이후의 해지</h2>
임차인에게 유리한 부분입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>해지</th></tr></thead><tbody><tr><td>누가</td><td>임차인</td></tr><tr><td>언제</td><td>언제든지</td></tr><tr><td>무엇을</td><td>해지 통고</td></tr><tr><td>효력</td><td>임대인이 통지받은 날부터 3개월</td></tr><tr><td>뜻</td><td>2년에 묶이지 않습니다</td></tr><tr><td>요령</td><td>통지 시점을 남겨 두세요</td></tr></tbody></table>
묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다.
그리고 그 해지는 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
이 규정을 모르시는 분이 많습니다. 묵시적으로 2년이 갱신되었으니 2년을 다 채워야 한다고 생각하기 쉬운데, 실제로는 임차인 쪽에서 먼저 나갈 수 있는 구조입니다.
다만 3개월이 걸린다는 점은 계산에 넣으셔야 합니다. 이사 날짜를 잡으셨다면 그보다 3개월 앞서 통지하셔야 맞습니다.
통지는 언제 했는지가 중요하므로 방식과 시점을 남겨 두시기 바랍니다.
<h2>계약갱신요구권 정리와 주의점</h2>
날짜가 전부입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>정리</th></tr></thead><tbody><tr><td>①</td><td>만기 6개월 전·2개월 전 표시</td></tr><tr><td>②</td><td>갱신요구는 1회뿐</td></tr><tr><td>③</td><td>요구 기록을 남길 것</td></tr><tr><td>④</td><td>묵시적 갱신 시 언제든 해지</td></tr><tr><td>⑤</td><td>해지 효력은 3개월 뒤</td></tr><tr><td>⑥</td><td>거절 사유는 따로 있습니다</td></tr></tbody></table>
정리하면 이렇습니다.
계약갱신요구권은 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하고, 1회에 한하며, 갱신 기간은 2년입니다.
서로 통지가 없으면 묵시적으로 2년이 갱신되고, 그 경우 임차인은 언제든 해지할 수 있으며 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
임대인은 2기 차임 연체, 무단 전대, 실거주 등의 사유로 거절할 수 있고, 실거주와 관련해서는 손해배상 규정이 있습니다.
이 글에서 차임 증액 상한의 숫자와 손해배상액 계산은 확정하지 못해 다루지 않았습니다. 다투게 되는 상황이라면 조문을 직접 확인하시고 상담을 받아 보시기 바랍니다.
결국 이 제도에서 가장 중요한 것은 날짜입니다. 계약서를 꺼내 만기일부터 확인해 보세요.
<h2>계약갱신요구권 자주 묻는 질문</h2>
Q. 계약갱신요구권은 언제 행사하나요? 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2개월 전이라는 기준은 2020년 12월 10일 이후 적용되는 것이며, 이 구간을 넘기면 행사할 수 없습니다.
Q. 몇 번까지 쓸 수 있나요? 1회에 한합니다. 갱신되는 기간은 2년입니다. 이미 썼는지 기억하기 어려우므로 요구한 시점과 방식을 기록으로 남겨 두시는 편이 좋습니다.
Q. 임대인이 거절할 수 있나요? 2기 차임 연체, 거짓 임차, 무단 전대, 고의 파손, 멸실, 철거·재건축 필요, 임대인 실거주 등의 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 실거주와 관련해서는 손해배상 규정이 있습니다.
Q. 서로 아무 말도 안 하면 어떻게 되나요? 임대인이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신되며 기간은 2년입니다.
Q. 묵시적 갱신이 되면 2년을 다 살아야 하나요? 아닙니다. 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이사 날짜가 있다면 3개월 앞서 통지하셔야 맞습니다.
Q. 차임은 얼마나 올릴 수 있나요? 주택임대차보호법 제7조가 정한 범위를 넘지 못합니다. 이 글에서는 상한 숫자를 확정하지 못해 적지 않았으니 해당 조문에서 확인하시기 바랍니다.
계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 권리로 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며 2개월 전이라는 기준은 2020년 12월 10일 이후 적용되는 것입니다. 이것이 마감만 있는 것이 아니라 시작도 있는 구간이라는 점을 눈여겨보시고, 만기 6개월 전쯤 계약서를 꺼내 만기일에서 6개월과 2개월을 뺀 두 날짜를 달력에 적어 두시기를 권합니다. 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년이며 차임 증액은 같은 법 제7조가 정한 범위를 넘지 못합니다. 한 번뿐이므로 이미 썼는지 헷갈리지 않도록 요구한 시점과 방식을 기록으로 남겨 두시는 편이 좋습니다. 임대인은 2기 차임 연체, 거짓 임차, 무단 전대, 고의 파손, 멸실, 철거나 재건축의 필요, 본인의 실거주 등의 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있고 실거주와 관련해서는 손해배상 규정이 마련되어 있습니다. 한편 임대인이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신되며 이때 기간도 2년입니다. 여기서 많이 모르시는 것이 있는데, 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 즉 묵시적 갱신은 임차인을 2년에 묶어 두는 것이 아니라 오히려 나갈 길을 열어 두는 구조이니, 이사 날짜를 잡으셨다면 그보다 3개월 앞서 통지하시면 됩니다. 차임 증액 상한의 숫자와 손해배상액 계산 방법은 확인한 자료만으로 확정하기 어려워 이 글에서 다루지 않았으므로 해당 조문에서 확인하시기 바랍니다. 이 제도에서 결국 가장 중요한 것은 날짜이니 계약서의 만기일부터 확인해 보시기 바랍니다.
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