임차권등기명령 이사 전 필수 대항력 우선변제권 유지 기준

임차권등기명령 이사 전 자세히 보기 >

임차권등기명령에서 가장 중요한 것은 순서입니다. 등기를 마치면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되지만, 등기 전에 이사하면 그동안 쌓아 둔 순위를 잃을 수 있습니다.

체크 포인트
등기 먼저, 이사 나중 — 순서를 뒤집으면 순위를 잃습니다 · 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다 · 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다

임차권등기명령이 필요한 이유

이사와 순위가 부딪히기 때문입니다.

구분	내용
근거	주택임대차보호법 제3조의3
규칙	임차권등기명령 절차에 관한 규칙
문제	보증금을 못 받았는데 이사해야 함
원인	권리가 점유·주민등록에 붙어 있음
해결	임차권등기로 옮겨 둠
효과	대항력·우선변제권 유지

계약이 끝났는데 보증금을 못 받는 경우가 있습니다. 그런데 새 집 계약은 이미 되어 있고, 이사 날짜도 잡혀 있습니다.

여기서 문제가 생깁니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 주민등록이 되어 있어야 유지되기 때문입니다.

즉 그냥 이사하면 그동안 쌓아 둔 순위를 잃을 수 있습니다.

임차권등기명령은 그 권리를 등기로 옮겨 두는 제도입니다. 원문의 표현대로 등기를 마치면 “대항력 및 우선변제권은 그대로 유지”됩니다.

임차권등기명령 신청 요건

끝난 뒤여야 합니다.

구분	요건
요건 ①	“임대차가 끝난 후”
요건 ②	“보증금이 반환되지 않은 경우”
범위	전액은 물론 일부 미반환도 포함
주의	계약 기간 중에는 대상이 아닙니다
근거	주택임대차보호법 제3조의3
확인	종료일을 먼저 확인하세요

요건은 두 가지입니다. “임대차가 끝난 후”일 것, 그리고 “보증금이 반환되지 않은 경우”일 것입니다.

여기서 눈여겨보실 것이 일부 미반환도 포함된다는 점입니다. 전액을 떼인 경우만 해당하는 것이 아닙니다. 일부만 돌려받고 나머지가 남아 있어도 신청할 수 있습니다.

반대로 계약 기간이 아직 남아 있는 동안에는 이 제도의 대상이 아닙니다. 끝난 뒤라는 조건이 붙어 있기 때문입니다.

그래서 계약 종료일을 먼저 확인하시고, 그 뒤에도 보증금이 정리되지 않는다면 이 절차를 준비하시면 됩니다.

임차권등기명령 관할 법원

살던 집이 기준입니다.

구분	관할
원문	“임차주택의 소재지를 관할하는
· 이어서	지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원”
기준	임차주택의 주소
아님	이사 갈 곳
확인	계약서의 주소로 찾으세요
비고	상가도 같은 방식입니다

신청은 “임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원”에 합니다.

기준이 살던 집이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 이미 다른 지역으로 옮길 준비를 하고 계신 상황이라면 더 그렇습니다.

이사 갈 곳의 법원이 아니라 지금 살고 있는(또는 살던) 집이 있는 곳의 법원입니다.

계약서에 적힌 주소로 관할 법원을 찾으시면 됩니다.

임차권등기명령 신청서와 서류

준비할 것이 정해져 있습니다.

구분	신청서·서류
기재 ①	당사자 정보(성명·주소·주민등록번호)
기재 ②	주택의 표시
기재 ③	반환받지 못한 보증금액
기재 ④	신청 취지와 이유
서류 ①	등기사항증명서
서류 ②	임대차계약증서
서류 ③	점유·주민등록 소명서류
서류 ④	공정증서 또는 확정일자 증서

신청서에는 당사자 정보와 주택의 표시, 반환받지 못한 보증금액, 그리고 신청 취지와 이유를 적습니다.

신청 이유에는 계약 내용, 종료 원인, 그리고 대항력·우선변제권을 언제 취득했는지를 적게 되어 있습니다.

여기서 취득 일자가 중요합니다. 순위를 정하는 기준이기 때문입니다. 전입신고를 한 날과 확정일자를 받은 날을 확인해 두세요.

첨부서류는 등기사항증명서, 임대차계약증서, 점유와 주민등록을 소명하는 서류이고, 우선변제권을 취득한 경우에는 공정증서 또는 확정일자 증서가 들어갑니다.

임차권등기명령의 효력

이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

구분	효력
원문	“대항력 및 우선변제권은 그대로 유지”
조건	임차권등기를 마친 뒤
미취득이었다면	등기로 둘 다 획득
순서	등기 → 이사
거꾸로 하면	쌓아 둔 순위를 잃을 수 있음
요령	이사 날짜보다 앞서 준비

임차권등기를 마치면 이사를 가더라도 “대항력 및 우선변제권은 그대로 유지”됩니다.

아직 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 상태였다면, 등기로 둘 다 획득하게 됩니다.

그래서 순서가 전부입니다. 등기를 먼저 마치고 그다음에 이사하셔야 합니다.

급한 마음에 이사부터 하고 전출까지 마친 뒤에 알아보기 시작하면, 그 사이에 순위가 흔들릴 수 있습니다.

보증금이 정리되지 않은 채로 이사 날짜가 다가온다면, 이사 준비와 함께 이 절차를 시작하시는 편이 안전합니다.

이 글에는 신청부터 등기까지 걸리는 기간을 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다. 일정이 촉박하다면 관할 법원에 문의해 보시기 바랍니다.

임차권등기명령과 새 임차인

다음 세입자에게 영향이 갑니다.

구분	새 임차인
내용	임차권등기 후 들어오는 임차인
효과	소액보증금 최우선변제권 제외
뜻	새 임차인의 보호가 줄어듭니다
결과	임대인이 새 세입자를 들이기 어려워짐
의미	보증금 반환을 앞당기는 압력
주의	새로 들어가실 분도 확인이 필요합니다

임차권등기가 되어 있으면, 그 뒤에 들어오는 임차인은 소액보증금 최우선변제권에서 제외됩니다.

두 방향에서 읽으실 수 있습니다.

보증금을 못 받고 나오는 쪽에서는 임대인에게 압력이 됩니다. 등기가 남아 있는 동안에는 다음 세입자를 구하기가 어려워지기 때문입니다.

반대로 새로 들어가시는 분이라면 계약 전에 등기사항증명서를 꼭 확인하셔야 합니다. 임차권등기가 있는 집이라면 보호 범위가 달라집니다.

계약 전에 등기부를 확인하는 일이 왜 필요한지, 이 대목이 잘 보여 줍니다.

임차권등기명령 비용과 남은 확인

비용은 임대인에게 청구합니다.

구분	비용
항목 ①	인지세
항목 ②	등기수입증지
항목 ③	송달료
항목 ④	등록면허세
청구	“임대인에게 청구할 수 있습니다”
금액	이 글에서는 적지 않았습니다

신청에는 인지세, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세가 듭니다.

그리고 원문은 이 비용을 “임대인에게 청구할 수 있습니다”라고 밝히고 있습니다. 내가 부담하고 끝나는 돈이 아니라는 뜻입니다.

이 글에는 금액을 적지 않았습니다. 확인한 자료에 합계 예시가 있었으나 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개라는 조건이 붙은 예시여서, 사안에 따라 달라질 수 있다고 보아 옮기지 않았습니다.

그 밖에 등기를 말소하는 절차, 임대인에게 비용을 청구하는 방법, 상가건물의 요건 차이도 확인하지 못해 다루지 않았습니다.

정리하면 이렇습니다. 계약이 끝나고 보증금이 정리되지 않았다면, 임차주택 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기를 마친 뒤에 이사하시면 됩니다.

가장 중요한 것은 순서라는 점만 기억하셔도 절반은 지키신 것입니다.

임차권등기명령 자주 묻는 질문

Q. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우입니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 대상이 아닙니다.

Q. 보증금 일부만 못 받았는데도 되나요?
가능합니다. 전액 미반환은 물론 일부 미반환도 포함됩니다.

Q. 어느 법원에 신청하나요?
임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 이사 갈 곳이 아니라 살던 집이 있는 곳이 기준입니다.

Q. 등기하면 이사를 가도 되나요?
임차권등기를 마치면 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 다만 등기를 마친 뒤에 이사하는 순서를 지키셔야 합니다.

Q. 등기 전에 이사하면 어떻게 되나요?
대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록에 근거하므로, 등기 없이 먼저 이사하고 전출하면 그동안 쌓아 둔 순위를 잃을 수 있습니다.

Q. 비용은 누가 부담하나요?
인지세, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세가 들며 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 금액은 조건에 따라 달라져 이 글에서는 적지 않았습니다.

Q. 임차권등기가 있는 집에 들어가도 되나요?
임차권등기 후에 들어오는 임차인은 소액보증금 최우선변제권에서 제외됩니다. 계약 전에 등기사항증명서를 확인해 보시기 바랍니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3과 임차권등기명령 절차에 관한 규칙에 근거한 제도로, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있으며 전액은 물론 일부만 반환되지 않은 경우도 포함됩니다. 신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군 법원에 하는데 기준이 이사 갈 곳이 아니라 살던 집이 있는 곳이라는 점을 기억해 두시기 바랍니다. 신청서에는 당사자 정보와 주택의 표시, 반환받지 못한 보증금액, 신청 취지와 이유를 적고 등기사항증명서와 임대차계약증서, 점유와 주민등록을 소명하는 서류, 확정일자 증서 등을 첨부합니다. 이 제도에서 가장 중요한 것은 순서입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 주민등록이 되어 있어야 유지되기 때문에, 보증금을 받지 못한 채 그냥 이사하고 전출하면 그동안 쌓아 둔 순위를 잃을 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 아직 취득하지 못한 상태였다면 등기로 둘 다 획득하게 되므로, 등기를 먼저 마치고 그다음에 이사하시는 순서를 지키셔야 합니다. 이사 날짜가 잡혀 있다면 이사 준비와 함께 이 절차를 시작하시는 편이 안전합니다. 한 가지 더, 임차권등기가 되어 있으면 그 뒤에 들어오는 임차인은 소액보증금 최우선변제권에서 제외되어 임대인이 다음 세입자를 들이기 어려워지는데, 반대로 새로 들어가시는 분이라면 계약 전에 등기사항증명서를 꼭 확인하셔야 한다는 뜻이기도 합니다. 신청 비용에는 인지세와 등기수입증지, 송달료, 등록면허세가 들고 이 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 금액은 조건에 따라 달라질 수 있어 적지 않았고, 신청부터 등기까지 걸리는 기간과 등기 말소 절차, 비용을 청구하는 방법, 상가건물의 요건 차이는 확인하지 못해 다루지 않았으니 관할 법원에 문의하시기 바랍니다.

임차권등기명령 이사 전 자세히 보기 >