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<a href="https://t.mindpang.com/mortgage-max" target="_blank" rel="noopener" class="cta">근저당권 채권최고액은 빌린 자세히 보기 &gt;</a>
등기부에서 근저당권의 채권최고액을 보고 이만큼 빚이 있구나 하고 읽기 쉽습니다. 그런데 원문은 그 금액을 당사자가 자유롭게 정하며 부동산 가액을 초과할 수도 있다고 밝히고 있습니다.
<blockquote>체크 포인트 채권최고액은 한도이고 실제로 빌린 돈이 아닙니다 · 부동산 가액을 초과할 수도 있습니다 · 근저당권은 장래의 불특정 채권까지 담보합니다</blockquote>
<h2>근저당권을 등기부에서 볼 때</h2>
금액부터 눈에 들어옵니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>출발점</th></tr></thead><tbody><tr><td>보이는 것</td><td>근저당권설정</td></tr><tr><td>· 함께</td><td>채권최고액</td></tr><tr><td>오해</td><td>그만큼 빚이 있다</td></tr><tr><td>실제</td><td>한도입니다</td></tr><tr><td>근거</td><td>부동산등기법 제24조 등</td></tr><tr><td>확인</td><td>실제 잔액은 따로 봐야 합니다</td></tr></tbody></table>
집을 알아보다 등기부를 떼어 보면 근저당권설정이라는 항목과 함께 채권최고액이 적혀 있습니다.
금액이 크면 이 집에 빚이 이렇게 많구나 하고 놀라게 됩니다.
그런데 그 숫자는 실제로 빌린 돈이 아닙니다. 이 글은 그 차이를 정리했습니다.
등기부를 떼는 방법은 다른 주제이므로 여기서 다루지 않습니다.
<h2>근저당권의 정의</h2>
특수한 저당권입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>정의</th></tr></thead><tbody><tr><td>원문</td><td>“계속적인 거래관계로부터 발생하는</td></tr><tr><td>· 이어서</td><td>다수의 불특정 채권을 담보하는 것을 목적으로</td></tr><tr><td>· 이어서</td><td>저당권을 설정한 후</td></tr><tr><td>· 이어서</td><td>결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서</td></tr><tr><td>· 이어서</td><td>우선 변제를 받을 수 있는 특수한 저당권”</td></tr><tr><td>핵심어</td><td>불특정·결산기·한도</td></tr></tbody></table>
원문의 정의를 그대로 옮기면 이렇습니다. “계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하는 것을 목적으로 저당권을 설정한 후 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받을 수 있는 특수한 저당권”입니다.
문장이 길지만 세 단어만 잡으면 됩니다.
불특정 — 지금 정해진 하나의 빚이 아닙니다. 결산기 — 나중에 정산합니다. 한도 — 채권최고액은 넘을 수 없는 선입니다.
<h2>근저당권과 저당권의 차이</h2>
하나냐 여럿이냐입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>차이</th></tr></thead><tbody><tr><td>저당권</td><td>특정 채권만 담보</td></tr><tr><td>근저당권</td><td>장래의 다수 채권</td></tr><tr><td>· 범위</td><td>채권최고액 내에서</td></tr><tr><td>뜻</td><td>앞으로 생길 것까지 묶습니다</td></tr><tr><td>예</td><td>거래가 이어지는 관계</td></tr><tr><td>결과</td><td>금액이 오르내릴 수 있습니다</td></tr></tbody></table>
일반 저당권은 특정 채권만 담보합니다. 얼마를 빌렸다는 것이 정해져 있습니다.
근저당권은 다릅니다. 장래의 다수 채권을 채권최고액 범위에서 담보합니다.
즉 거래가 계속 이어지는 관계에서 쓰입니다. 갚았다가 다시 빌리는 일이 반복되어도 매번 등기를 다시 할 필요가 없도록 만들어 둔 구조로 읽힙니다.
그래서 실제 남은 금액은 시점에 따라 오르내릴 수 있습니다.
<h2>근저당권 채권최고액의 뜻</h2>
한도일 뿐입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>채권최고액</th></tr></thead><tbody><tr><td>뜻</td><td>담보할 채무의 최고액</td></tr><tr><td>결정</td><td>당사자가 계약으로 자유롭게</td></tr><tr><td>아님</td><td>실제로 빌린 금액이 아닙니다</td></tr><tr><td>시점</td><td>결산기에 그 한도 내에서 정산</td></tr><tr><td>확인</td><td>실제 잔액은 따로 확인</td></tr><tr><td>비고</td><td>비율 관행은 이 글에서 다루지 않음</td></tr></tbody></table>
채권최고액은 말 그대로 담보할 채무의 최고액입니다.
원문은 이를 당사자가 계약으로 자유롭게 정한다고 밝히고 있습니다.
즉 등기부에 적힌 금액은 여기까지는 담보한다는 선이지 지금 그만큼 빌렸다는 뜻이 아닙니다.
실제로 얼마가 남아 있는지는 등기부만으로는 알 수 없습니다. 따로 확인해야 합니다.
이 글에는 채권최고액이 실제 채권액의 몇 배 같은 관행 수치를 적지 않았습니다. 확인한 원문에 없어 옮기지 않았습니다.
<h2>근저당권 채권최고액과 부동산 가액</h2>
집값을 넘을 수도 있습니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>가액 초과</th></tr></thead><tbody><tr><td>원문</td><td>“부동산 가액을 초과할 수도 있다”</td></tr><tr><td>뜻</td><td>제한이 없습니다</td></tr><tr><td>결과</td><td>큰 숫자가 적혀 있을 수 있습니다</td></tr><tr><td>오해</td><td>그만큼 빚이라고 읽는 것</td></tr><tr><td>대응</td><td>실제 잔액을 확인</td></tr><tr><td>요령</td><td>계약 전에 물어보세요</td></tr></tbody></table>
여기서 한 가지를 더 짚어야 합니다. 원문은 채권최고액이 부동산 가액을 초과할 수도 있다고 밝히고 있습니다.
즉 집값보다 큰 금액이 적혀 있어도 그 자체가 이상한 일은 아닙니다.
이 사실을 모르면 등기부를 보고 집값보다 빚이 많다고 잘못 읽게 됩니다.
물론 반대로 안심해도 된다는 뜻도 아닙니다. 실제로 얼마가 남아 있는지는 여전히 확인해야 할 사항입니다.
계약을 앞두고 계시다면 실제 잔액이 얼마인지, 잔금 때 어떻게 정리되는지를 미리 확인해 두시기 바랍니다.
<h2>근저당권 등기신청인</h2>
집주인이 등기의무자입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>신청인</th></tr></thead><tbody><tr><td>등기의무자</td><td>근저당권 설정자</td></tr><tr><td>· 누구</td><td>소유권자</td></tr><tr><td>· 또한</td><td>지상권자·전세권자</td></tr><tr><td>등기권리자</td><td>근저당권자</td></tr><tr><td>· 누구</td><td>채권자</td></tr><tr><td>신청</td><td>등기소 출석 또는 전산정보처리조직</td></tr></tbody></table>
등기 용어가 헷갈리는 대목입니다.
등기의무자는 근저당권 설정자, 즉 담보를 제공하는 쪽입니다. 소유권자뿐 아니라 지상권자와 전세권자도 여기에 해당할 수 있습니다.
등기권리자는 근저당권자, 즉 돈을 빌려준 채권자입니다.
전세권자도 설정자가 될 수 있다는 점이 눈에 띕니다.
신청은 「부동산등기법」 제24조에 따라 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하거나, 전산정보처리조직을 통해 할 수 있습니다.
<h2>근저당권에서 확인하지 못한 것</h2>
확인하지 못한 것을 밝혀 둡니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>남은 확인</th></tr></thead><tbody><tr><td>미확인 ①</td><td>채권최고액의 통상 비율</td></tr><tr><td>미확인 ②</td><td>등기 비용·등록면허세</td></tr><tr><td>미확인 ③</td><td>제출 서류</td></tr><tr><td>미확인 ④</td><td>말소등기의 요건과 절차</td></tr><tr><td>미확인 ⑤</td><td>결산기가 언제인지</td></tr><tr><td>미확인 ⑥</td><td>근저당권 실행 절차</td></tr></tbody></table>
이 글은 확인한 원문의 범위에서만 썼습니다.
채권최고액이 실제 채권액의 몇 배인지는 흔히 이야기되지만 확인한 원문에 수치가 없어 적지 않았습니다. 등기 비용과 제출 서류, 말소등기의 요건과 절차, 결산기가 언제인지, 근저당권 실행 절차도 확인하지 못했습니다.
정리하면 이렇습니다. 근저당권은 계속적인 거래관계에서 생기는 불특정 채권을 채권최고액 범위에서 담보하는 특수한 저당권입니다.
채권최고액은 당사자가 자유롭게 정하고 부동산 가액을 초과할 수도 있으므로, 등기부의 그 숫자를 실제 빚으로 읽으시면 안 됩니다.
집을 계약하실 계획이라면 실제 잔액과 잔금 때 어떻게 정리되는지를 확인하시는 것이 실제로 도움이 됩니다.
<h2>근저당권 자주 묻는 질문</h2>
Q. 채권최고액이 실제 빚인가요? 아닙니다. 채권최고액은 담보할 채무의 최고액으로 당사자가 계약으로 자유롭게 정하며, 실제로 얼마가 남아 있는지는 등기부만으로 알 수 없습니다.
Q. 채권최고액이 집값보다 큰데 이상한 건가요? 원문은 채권최고액이 부동산 가액을 초과할 수도 있다고 밝히고 있습니다. 그 자체로 이상한 일은 아니지만 실제 잔액은 따로 확인하셔야 합니다.
Q. 근저당권과 저당권은 어떻게 다른가요? 저당권은 특정 채권만 담보하지만 근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 다수의 불특정 채권을 채권최고액 범위에서 담보합니다.
Q. 결산기는 무엇인가요? 원문은 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는다고 밝히고 있습니다. 결산기가 언제인지는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
Q. 등기의무자는 누구인가요? 근저당권 설정자로 소유권자와 지상권자, 전세권자가 해당합니다. 등기권리자는 채권자인 근저당권자입니다.
Q. 전세권자도 설정할 수 있나요? 등기의무자에 전세권자가 포함되어 있습니다.
Q. 등기는 어떻게 신청하나요? 부동산등기법 제24조에 따라 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하거나 전산정보처리조직을 통해 신청할 수 있습니다.
근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하는 것을 목적으로 저당권을 설정한 후 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받을 수 있는 특수한 저당권입니다. 특정 채권만 담보하는 일반 저당권과 달리 앞으로 생길 채권까지 채권최고액 범위에서 묶어 두므로 갚았다가 다시 빌리는 일이 반복되어도 매번 등기를 다시 할 필요가 없는 구조로 읽히고, 그만큼 실제 남은 금액은 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 등기부를 볼 때 가장 헷갈리는 것이 채권최고액인데 원문은 이를 당사자가 계약으로 자유롭게 정하며 부동산 가액을 초과할 수도 있다고 밝히고 있습니다. 즉 등기부에 적힌 금액은 여기까지는 담보한다는 선이지 지금 그만큼 빌렸다는 뜻이 아니고, 집값보다 큰 금액이 적혀 있어도 그 자체가 이상한 일은 아닙니다. 다만 안심해도 된다는 뜻도 아니어서 실제로 얼마가 남아 있는지는 등기부만으로 알 수 없으므로 따로 확인하셔야 하며, 계약을 앞두고 계시다면 실제 잔액과 잔금 때 어떻게 정리되는지를 미리 확인해 두시기 바랍니다. 등기신청인도 알아 두시면 좋은데 등기의무자는 근저당권 설정자로 소유권자와 지상권자, 전세권자가 해당하고 등기권리자는 돈을 빌려준 채권자인 근저당권자입니다. 신청은 부동산등기법 제24조에 따라 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하거나 전산정보처리조직을 통해 할 수 있습니다. 채권최고액과 실제 채권액의 통상적인 비율, 등기 비용과 제출 서류, 말소등기의 요건과 절차, 결산기가 언제인지, 근저당권 실행 절차는 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.
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