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<a href="https://t.mindpang.com/title-trust" target="_blank" rel="noopener" class="cta">명의신탁은 과징금으로 끝나지 자세히 보기 &gt;</a>
명의신탁에서 가장 무거운 것은 과징금이 아닙니다. 과징금 부과 후 1년이면 가액의 10%, 2년이면 20%의 이행강제금이 더 붙어 부담이 계속 늘어납니다.
<blockquote>체크 포인트 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 무효입니다 · 과징금은 부동산 가액의 30% 범위, 벌칙은 5년/2억원입니다 · 부과 후 1년 10%, 2년 20%의 이행강제금이 더 붙습니다</blockquote>
<h2>명의신탁이란?</h2>
등기만 다른 사람 이름으로 둡니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>정의</th></tr></thead><tbody><tr><td>근거</td><td>부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률</td></tr><tr><td>조문</td><td>제2조, 제3조~제7조</td></tr><tr><td>구조</td><td>실권리자가 물권을 보유</td></tr><tr><td>· 다만</td><td>등기는 타인 명의</td></tr><tr><td>원칙</td><td>금지</td></tr><tr><td>효력</td><td>무효</td></tr></tbody></table>
명의신탁약정은 실권리자가 타인과 대내적으로는 자신이 물권을 보유하되 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정입니다.
쉽게 말해 실제 주인은 따로 있고 등기부상 이름만 다른 사람으로 해 두는 것입니다.
근거 법률은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」이고, 이 법은 명의신탁을 금지하고 있습니다.
이 글은 효력과 제재를 정리했습니다. 어떻게 하면 되는지는 다루지 않습니다.
<h2>명의신탁이 금지되는 이유</h2>
이름과 실제가 달라지기 때문입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>취지</th></tr></thead><tbody><tr><td>법 이름</td><td>실권리자명의 등기에 관한 법률</td></tr><tr><td>취지</td><td>등기 = 실제 권리자</td></tr><tr><td>문제</td><td>이름과 실제가 다름</td></tr><tr><td>결과</td><td>거래 상대가 알 수 없음</td></tr><tr><td>원칙</td><td>금지</td></tr><tr><td>미확인</td><td>예외 규정의 범위</td></tr></tbody></table>
법의 이름이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」입니다. 실권리자의 이름으로 등기하라는 뜻이 이름에 들어 있습니다.
등기부는 누가 주인인지를 알려 주는 장치인데, 명의신탁이 있으면 그 장치가 제 역할을 하지 못합니다.
거래하려는 사람은 등기부를 보고 판단하는데 실제 주인이 따로 있다면 예상치 못한 문제가 생깁니다.
그래서 금지가 원칙입니다.
이 글에는 종중이나 배우자, 종교단체 같은 예외 규정을 적지 않았습니다. 확인한 원문에 구체적으로 명시되어 있지 않아 옮기지 않았습니다.
<h2>명의신탁약정의 효력</h2>
무효가 됩니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>효력</th></tr></thead><tbody><tr><td>대상 ①</td><td>명의신탁약정</td></tr><tr><td>대상 ②</td><td>이에 따른 등기로</td></tr><tr><td>· 이어서</td><td>이루어진 부동산 물권변동</td></tr><tr><td>효과</td><td>무효</td></tr><tr><td>뜻</td><td>법률관계가 흔들립니다</td></tr><tr><td>미확인</td><td>무효 후 소유권의 처리</td></tr></tbody></table>
원문은 명의신탁약정과 이에 따른 등기로 이루어진 부동산 물권변동이 무효가 된다고 밝히고 있습니다.
약정만이 아니라 등기로 이루어진 물권변동까지 무효입니다.
이것이 실제로 무엇을 뜻하는지는 사안마다 다르겠지만, 적어도 믿고 맡겼으니 언제든 돌려받을 수 있다는 식으로 단순하게 볼 일이 아니라는 점은 분명합니다.
이 글에는 무효가 된 뒤 소유권이 어떻게 되는지를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.
<h2>명의신탁 무효의 예외</h2>
좁은 예외입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>예외</th></tr></thead><tbody><tr><td>원문</td><td>“부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서</td></tr><tr><td>· 이어서</td><td>명의수탁자가 당사자이고</td></tr><tr><td>· 이어서</td><td>상대방이 신탁약정을 알지 못한 경우”</td></tr><tr><td>효과</td><td>무효가 아닙니다</td></tr><tr><td>요건 ①</td><td>수탁자가 당사자</td></tr><tr><td>요건 ②</td><td>상대방이 몰랐을 것</td></tr></tbody></table>
무효에 예외가 하나 나옵니다.
“부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 당사자이고 상대방이 신탁약정을 알지 못한 경우”입니다.
요건이 둘입니다. 명의수탁자가 계약의 당사자여야 하고, 거래 상대방이 신탁약정을 몰랐어야 합니다.
즉 상대방을 보호하기 위한 예외로 읽힙니다. 아무것도 모르고 거래한 사람까지 무효의 영향을 받으면 안 되기 때문입니다.
범위가 좁습니다. 예외에 해당하겠거니 하고 기대할 일이 아닙니다.
<h2>명의신탁 과징금</h2>
가액의 30% 범위입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>과징금</th></tr></thead><tbody><tr><td>과징금</td><td>부동산 가액의 100분의 30 범위 내</td></tr><tr><td>기준</td><td>부동산 가액</td></tr><tr><td>아님</td><td>거래대금이 아닙니다</td></tr><tr><td>성격</td><td>행정 제재</td></tr><tr><td>미확인</td><td>산정 기준</td></tr><tr><td>미확인</td><td>가액의 기준 시점</td></tr></tbody></table>
과징금은 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위 내에서 부과됩니다.
기준이 부동산 가액이라는 점을 눈여겨보세요. 실제로 오간 돈이 아니라 부동산의 가액입니다.
부동산 금액이 큰 만큼 30%도 작지 않습니다.
이 글에는 30% 안에서 어떻게 정해지는지와 가액을 언제 기준으로 보는지를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.
<h2>명의신탁 벌칙</h2>
형사처벌도 있습니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>벌칙</th></tr></thead><tbody><tr><td>벌칙</td><td>“5년 이하의 징역</td></tr><tr><td>· 또는</td><td>2억원 이하의 벌금”</td></tr><tr><td>성격</td><td>과징금과 별개</td></tr><tr><td>뜻</td><td>행정 제재로 끝나지 않습니다</td></tr><tr><td>미확인</td><td>대상(신탁자·수탁자)</td></tr><tr><td>확인</td><td>해당하면 별도로 확인하세요</td></tr></tbody></table>
제재는 과징금만이 아닙니다.
원문은 벌칙으로 “5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금”을 들고 있습니다.
즉 행정 제재와 형사처벌이 함께 있는 구조입니다.
이 글에는 누가 처벌 대상인지(맡긴 쪽인지 이름을 빌려준 쪽인지)를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.
이름을 빌려주는 일도 가볍게 볼 일이 아니라는 점은 분명합니다.
<h2>명의신탁 이행강제금과 남은 확인</h2>
이 글에서 가장 무거운 부분입니다.
<table><thead><tr><th>구분</th><th>이행강제금</th></tr></thead><tbody><tr><td>시점</td><td>과징금 부과 후</td></tr><tr><td>1년 경과</td><td>가액의 10%</td></tr><tr><td>2년 경과</td><td>가액의 20%</td></tr><tr><td>뜻</td><td>한 번으로 끝나지 않습니다</td></tr><tr><td>미확인</td><td>부과 절차</td></tr><tr><td>미확인</td><td>명의신탁 해지 방법</td></tr></tbody></table>
과징금을 내면 끝이라고 생각하기 쉽습니다. 그렇지 않습니다.
원문은 과징금 부과 후 1년이 경과하면 가액의 10%, 2년이 경과하면 20%의 이행강제금이 부과된다고 밝히고 있습니다.
즉 상태를 그대로 두면 부담이 계속 늘어납니다.
앞의 과징금 30%까지 함께 놓고 보면 부동산 가액에 견주어 매우 무거운 수준이 됩니다.
이 구조가 말하는 바는 분명합니다. 과징금을 내는 것이 아니라 상태를 정리하는 것이 목적이라는 뜻입니다.
이 글에서 다루지 못한 것도 적어 둡니다. 종중·배우자·종교단체 등의 예외 규정은 원문에 구체적으로 명시되어 있지 않아 쓰지 않았고, 과징금 산정 기준, 가액의 기준 시점, 이행강제금 부과 절차, 무효 후 소유권의 처리, 명의신탁 해지 방법도 확인하지 못했습니다.
해당하실 수 있는 상황이라면 혼자 판단하지 마시고 확인을 받아 보시기 바랍니다.
<h2>명의신탁 자주 묻는 질문</h2>
Q. 명의신탁이 무엇인가요? 실권리자가 타인과 대내적으로는 자신이 물권을 보유하되 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 근거입니다.
Q. 명의신탁을 하면 효력이 어떻게 되나요? 명의신탁약정 및 이에 따른 등기로 이루어진 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.
Q. 무효가 되지 않는 경우도 있나요? 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 당사자이고 상대방이 신탁약정을 알지 못한 경우에는 무효가 아닙니다. 범위가 좁습니다.
Q. 과징금은 얼마인가요? 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위 내에서 부과됩니다. 기준이 거래대금이 아니라 부동산 가액입니다.
Q. 형사처벌도 있나요? 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금입니다. 과징금과는 별개입니다.
Q. 과징금을 내면 끝인가요? 아닙니다. 과징금 부과 후 1년이 지나면 가액의 10퍼센트, 2년이 지나면 20퍼센트의 이행강제금이 부과됩니다.
Q. 배우자나 종중은 예외 아닌가요? 확인한 원문에 종중·배우자·종교단체 등의 예외 규정이 구체적으로 명시되어 있지 않아 이 글에서는 다루지 않았습니다. 명의신탁 금지가 원칙입니다.
명의신탁약정이란 실권리자가 타인과 대내적으로는 자신이 물권을 보유하되 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정으로, 근거는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조와 제3조부터 제7조까지입니다. 법의 이름에 실권리자명의라는 말이 들어 있듯 등기는 실제 권리자의 이름으로 하라는 것이 취지이고, 등기부가 누가 주인인지 알려 주는 장치인데 명의신탁이 있으면 그 장치가 제 역할을 하지 못하므로 금지가 원칙입니다. 효력을 보면 명의신탁약정 및 이에 따른 등기로 이루어진 부동산 물권변동은 무효가 되며, 예외는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 당사자이고 상대방이 신탁약정을 알지 못한 경우로 범위가 좁습니다. 제재는 세 갈래입니다. 과징금이 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위 내에서 부과되는데 기준이 거래대금이 아니라 부동산 가액이라는 점을 눈여겨보셔야 하고, 벌칙은 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금으로 행정 제재와 형사처벌이 함께 있습니다. 그리고 가장 무거운 부분이 이행강제금입니다. 과징금 부과 후 1년이 지나면 가액의 10퍼센트, 2년이 지나면 20퍼센트가 부과되므로 과징금을 한 번 내고 상태를 그대로 두면 부담이 계속 늘어납니다. 이 구조가 말하는 바는 분명해서 과징금을 내는 것이 아니라 상태를 정리하는 것이 목적입니다. 종중이나 배우자, 종교단체 등의 예외 규정은 확인한 원문에 구체적으로 명시되어 있지 않아 이 글에서 다루지 않았고 과징금 산정 기준과 가액의 기준 시점, 이행강제금 부과 절차, 무효 후 소유권의 처리, 명의신탁 해지 방법도 확인하지 못했으니 해당하실 수 있는 상황이라면 혼자 판단하지 마시고 확인을 받아 보시기 바랍니다.
<a href="https://t.mindpang.com/title-trust" target="_blank" rel="noopener" class="cta">명의신탁은 과징금으로 끝나지 자세히 보기 &gt;</a>

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