가등기 그 자체로는 아무 효력이 없다
가등기는 그 자체로 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다. 그런데도 등기부에서 눈여겨봐야 하는 이유는 본등기를 하면 순위가 소급하고 그 사이의 중간처분이 실효되기 때문입니다.
체크 포인트
가등기만으로는 아무런 실체법상 효력이 없습니다 · 본등기를 하면 순위가 가등기한 때로 소급합니다 · 가등기 후 본등기 전의 중간처분은 실효됩니다
가등기란?
본등기가 남아 있습니다.
| 구분 | 정의 |
|---|---|
| 근거 | 부동산등기법 제88조 |
| 목적 | 청구권 보전 |
| · 또한 | 본등기의 순위보전 |
| 성격 | 예비등기 |
| 효력 | 그 자체로는 없습니다 |
| 본등기 시 | 순위가 소급 |
등기부를 보다 가등기라는 항목을 만나면 무엇인지 알기 어렵습니다.
원문은 이를 “권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위해 하는 예비등기”라고 설명합니다.
핵심어는 예비등기입니다. 본등기가 뒤에 남아 있다는 뜻입니다.
이 글은 효력을 중심으로 정리했습니다. 본등기 절차와 말소는 별도 안내에 있어 다루지 않습니다.
가등기를 할 수 있는 권리
여덟 가지 권리가 대상입니다.
| 구분 | 대상 |
|---|---|
| 대상 ① | 소유권 |
| 대상 ② | 지상권·지역권 |
| 대상 ③ | 전세권·저당권 |
| 대상 ④ | 권리질권·채권담보권 |
| 대상 ⑤ | 임차권 |
| 내용 | 설정·이전·변경 또는 소멸의 청구권 |
가등기의 대상은 소유권만이 아닙니다.
지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권까지 포함됩니다.
그리고 이들 권리의 설정·이전·변경 또는 소멸에 관한 청구권을 보전할 수 있습니다.
즉 소유권을 넘겨받기로 한 경우만이 아니라 전세권을 설정하기로 한 경우 같은 것도 가등기의 대상이 될 수 있다는 뜻으로 읽힙니다.
가등기와 장래의 청구권
아직 확정되지 않아도 됩니다.
| 구분 | 장래 청구권 |
|---|---|
| 경우 ① | 시기부 청구권 |
| 경우 ② | 정지조건부 청구권 |
| 경우 ③ | 장래에 있어서 확정할 것 |
| 뜻 | 지금 확정되지 않아도 됩니다 |
| 목적 | 그때를 대비해 순위를 잡아 둠 |
| 성격 | 보전 |
가등기는 지금 당장 권리가 확정된 경우만을 위한 것이 아닙니다.
원문은 청구권이 시기부이거나 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에도 할 수 있다고 합니다.
즉 나중에 권리를 얻기로 되어 있는 경우, 그때를 대비해 순위를 미리 잡아 두는 것입니다.
이것이 보전이라는 말의 뜻입니다.
가등기의 실체법상 효력
그 자체로는 없습니다.
| 구분 | 실체법상 효력 |
|---|---|
| 원문 | “아무런 실체법상 효력을 |
| · 이어서 | 갖지 못합니다” |
| 뜻 | 권리가 넘어간 것이 아닙니다 |
| 언제 | 본등기 시에만 순위보전 효력 |
| 오해 | 가등기가 있으니 넘어갔다 |
| 확인 | 본등기가 되었는지 보세요 |
여기서 한 번 정리하고 가야 합니다.
원문은 가등기만으로는 “아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다”라고 밝히고 있습니다.
즉 등기부에 가등기가 되어 있다고 해서 그 사람에게 권리가 넘어간 것이 아닙니다.
본등기를 해야 순위보전 효력이 생깁니다.
그렇다면 왜 눈여겨봐야 하는가 하는 의문이 남습니다. 다음 두 절이 그 답입니다.
가등기의 순위보전과 소급
소급합니다.
| 구분 | 순위보전 |
|---|---|
| 효력 | 본등기의 순위를 보전 |
| 시점 | 후일 본등기 시 |
| 결과 | 순위가 가등기한 때로 소급 |
| 뜻 | 나중에 한 본등기가 |
| · 이어서 | 가등기 시점의 순위를 갖습니다 |
| 의미 | 줄을 미리 서 두는 셈입니다 |
가등기의 핵심은 순위입니다.
후일 본등기를 하면 그 순위가 가등기한 때로 소급합니다.
즉 본등기를 한 날이 아니라 가등기를 한 날을 기준으로 순위가 정해집니다.
등기의 세계에서 순위는 곧 우선순위이므로, 이는 미리 줄을 서 두는 것과 비슷합니다.
그리고 여기서 다음 문제가 생깁니다.
가등기와 중간처분의 실효
이 글에서 가장 중요한 부분입니다.
| 구분 | 중간처분 |
|---|---|
| 대상 | 가등기 후 본등기 전의 처분 |
| 결과 | 실효 |
| 뜻 | 그 사이에 생긴 권리가 |
| · 이어서 | 영향을 받을 수 있습니다 |
| 그래서 | 등기부의 가등기를 봐야 합니다 |
| 미확인 | 실효의 구체적 범위 |
원문은 가등기 후 본등기 전의 중간처분은 실효된다고 밝히고 있습니다.
순위가 가등기 시점으로 소급하니, 그 사이에 이루어진 처분은 뒤로 밀리는 정도가 아니라 실효된다는 것입니다.
이 점이 실제로 중요합니다. 가등기가 있는 부동산에 대해 그 뒤에 권리를 취득했더라도, 나중에 본등기가 이루어지면 그 권리가 영향을 받을 수 있습니다.
그래서 등기부를 볼 때 가등기가 있는지 확인해야 합니다. 지금은 아무 효력이 없다는 말만 듣고 넘기면 곤란해질 수 있습니다.
다만 이 글에는 실효의 구체적 범위를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다. 해당하실 상황이라면 별도로 확인하시기 바랍니다.
가등기 신청인과 남은 확인
단독으로도 신청합니다.
| 구분 | 신청인 |
|---|---|
| 등기의무자 | 가등기 설정자(소유주) |
| 등기권리자 | 가등기권자 |
| 단독신청 | 부동산등기법 제89조 |
| · 사유 ① | 가등기의무자의 승낙 |
| · 사유 ② | 법원의 가처분명령 |
| 미확인 | 본등기·말소 절차 |
신청인은 등기의무자가 가등기 설정자(소유주), 등기권리자가 가등기권자입니다.
원칙적으로는 두 사람이 함께 신청하지만, 부동산등기법 제89조에 따라 가등기권자가 단독으로 신청할 수 있는 경우가 있습니다.
가등기의무자의 승낙이 있거나 법원의 가처분명령이 있는 경우입니다.
즉 상대가 협조하지 않아도 가처분명령을 받으면 길이 있다는 뜻으로 읽힙니다. 다만 가처분명령을 받는 방법은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
그 밖에 가등기에 기한 본등기의 절차, 가등기 말소의 요건과 절차, 담보가등기와의 구분, 경매에서 가등기의 취급도 확인하지 못해 다루지 않았습니다.
정리하면, 가등기는 그 자체로는 효력이 없지만 본등기가 이루어지면 순위가 소급하고 중간처분이 실효되는 제도입니다.
가등기 자주 묻는 질문
Q. 가등기가 되어 있으면 소유권이 넘어간 건가요?
아닙니다. 원문은 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다고 밝히고 있습니다. 본등기를 해야 순위보전 효력이 생깁니다.
Q. 그런데 왜 가등기를 확인해야 하나요?
본등기를 하면 순위가 가등기한 때로 소급하고 가등기 후 본등기 전의 중간처분은 실효되기 때문입니다. 그 사이에 취득한 권리가 영향을 받을 수 있습니다.
Q. 어떤 권리에 가등기를 할 수 있나요?
소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 설정·이전·변경 또는 소멸의 청구권입니다.
Q. 아직 확정되지 않은 권리도 되나요?
청구권이 시기부이거나 정지조건부일 때, 장래에 확정할 것인 때에도 가능합니다.
Q. 누가 신청하나요?
등기의무자는 가등기 설정자인 소유주, 등기권리자는 가등기권자입니다.
Q. 상대가 협조하지 않으면요?
부동산등기법 제89조에 따라 가등기의무자의 승낙이 있거나 법원의 가처분명령이 있으면 가등기권자가 단독으로 신청할 수 있습니다.
Q. 가등기는 어떻게 지우나요?
가등기 말소의 요건과 절차는 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.
가등기란 권리의 설정과 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 또는 그 청구권이 시기부이거나 조건부이거나 장래에 확정할 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위해 하는 예비등기로 부동산등기법 제88조에 근거합니다. 대상이 되는 권리가 넓어 소유권과 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 설정과 이전, 변경 또는 소멸의 청구권이 모두 포함되고 청구권이 시기부이거나 정지조건부일 때도 가능하므로, 아직 확정되지 않은 장래의 청구권까지 보전할 수 있습니다. 효력에서는 두 가지를 구분하셔야 합니다. 하나는 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다는 점이어서 등기부에 가등기가 있다고 권리가 이미 넘어간 것은 아닙니다. 다른 하나는 본등기를 하면 그 순위가 가등기한 때로 소급하고 가등기 후 본등기 전의 중간처분은 실효된다는 점입니다. 순위가 가등기 시점으로 소급하니 그 사이에 이루어진 처분은 뒤로 밀리는 정도가 아니라 실효되며, 그래서 가등기가 있는 부동산에 그 뒤로 권리를 취득했더라도 나중에 본등기가 이루어지면 영향을 받을 수 있습니다. 지금은 아무 효력이 없다는 말만 듣고 넘기면 곤란해질 수 있으므로 등기부를 볼 때 가등기가 있는지 확인하셔야 합니다. 신청인은 등기의무자가 가등기 설정자인 소유주, 등기권리자가 가등기권자이며 부동산등기법 제89조에 따라 가등기의무자의 승낙이 있거나 법원의 가처분명령이 있으면 가등기권자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 본등기 절차와 가등기 말소의 요건, 중간처분 실효의 구체적 범위, 가처분명령을 받는 방법, 담보가등기와의 구분, 경매에서의 취급은 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.