임의경매 강제경매 차이 집행권원 소유권 취득 확인하기
경매 물건을 보다 임의경매와 강제경매가 헷갈리시나요. 낙찰자에게는 소유권 효력이 다릅니다.
체크 포인트
임의경매는 담보권 실행이라 집행권원이 필요 없습니다 · 강제경매는 집행권원(판결·지급명령정본 등)을 받아야 합니다 · 임의경매는 담보권이 무효면 매수인의 소유권 취득도 무효가 됩니다
임의경매 강제경매를 가르는 기준
담보가 있느냐입니다.
| 구분 | 구분 |
|---|---|
| 임의경매 | 담보권을 실행하는 경매 |
| 담보권 | 저당권 · 근저당권 · 유치권 |
| 담보권 | 질권 · 전세권 · 담보가등기 |
| 강제경매 | 실행할 담보가 없는 경우 |
| 조건 | 법원의 집행권원을 받아야 실시 |
| 근거 | 민사집행법 제24조 · 제56조 |
정의부터 옮깁니다.
임의경매 — 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매입니다.
강제경매 — 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.
차이를 한 줄로 줄이면 이렇습니다.
- 담보를 잡아 둔 돈을 받으려는 것 — 임의경매
- 담보 없이 빌려준 돈을 받으려는 것 — 강제경매
집을 사면서 은행이 잡아 둔 근저당권으로 진행되면 임의경매입니다. 반대로 빌려준 돈을 못 받아 소송에서 이긴 뒤 상대 재산에 붙이는 것이 강제경매입니다.
임의경매 강제경매와 집행권원
집행권원이 갈림길입니다.
| 구분 | 집행권원 |
|---|---|
| 임의경매 | 집행권원 불필요 |
| 강제경매 | 집행권원 필요 |
| 정의 | 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서 |
| 종류 | 집행력 있는 판결 |
| 종류 | 지급명령정본 |
| 종류 | 화해조서정본 |
집행권원의 정의를 그대로 옮깁니다.
“국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서”
채무명의나 집행명의라고도 부릅니다. 종류는 이렇습니다.
- 집행력 있는 판결
- 지급명령정본
- 화해조서정본
돈을 받아야 하는 입장이라면 여기서 순서가 보입니다. 담보가 없다면 먼저 집행권원을 만들어야 경매를 신청할 수 있습니다. 차용증만 들고 바로 경매를 신청할 수는 없습니다.
절차상 차이도 정리해 둡니다. 두 경매는 경매신청 방법과 매각 대상 부동산의 압류 여부만 다르고 진행절차에는 큰 차이가 없습니다. 다만 강제경매인 경우 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다.
진행 순서는 대체로 이렇습니다.
- 채권자의 경매 신청
- 법원의 경매개시결정과 매각 준비, 매각기일 공고
- 입찰자의 정보수집과 입찰 참여
- 최고가매수인 선정과 매수신청보증 반환
- 매각허가 결정
- 매각대금 지급과 권리 취득, 그리고 배당
임의경매 강제경매 소유권 취득의 차이
낙찰자에게 갈립니다.
| 구분 | 효력 |
|---|---|
| 임의경매 | 담보권이 부존재 · 무효면 소유권 취득이 무효 |
| 강제경매 | 집행권원 권리가 무효여도 소유권 취득은 유효 |
| 의미 | 임의경매 쪽이 뒤집힐 여지가 있음 |
| 확인 | 등기부의 담보권 설정 내역 |
| 확인 | 사건번호와 경매 종류 |
| 조회 | 법원경매정보 |
여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 신청하는 쪽이 아니라 낙찰받는 쪽의 문제입니다.
안내에는 이렇게 되어 있습니다.
- 임의경매 — 담보권이 처음부터 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 됩니다.
- 강제경매 — 집행권원에 표시된 권리가 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.
같은 값을 주고 낙찰받아도 뒤에 다툼이 생겼을 때 결과가 다릅니다. 임의경매는 경매의 근거가 된 담보권 자체가 흔들리면 낙찰의 효력까지 함께 흔들립니다.
그래서 물건을 볼 때 이 순서로 확인하시는 편이 좋습니다.
- 어느 경매인지 — 사건 내역에서 임의경매인지 강제경매인지 봅니다.
- 근거가 무엇인지 — 임의경매라면 어떤 담보권으로 진행되는지 봅니다.
- 등기부 확인 — 담보권 설정 시기와 내용을 확인합니다.
- 사건 진행 — 법원경매정보에서 기일과 진행 상황을 봅니다.
이 글에 배당 순위와 매수신청보증 비율, 권리분석은 적지 않았습니다. 사건마다 다르고 이 글의 축이 아닙니다. 법원경매정보에서 해당 사건의 서류를 직접 확인하십시오.
- 임의경매 — 담보권 실행, 집행권원 불필요합니다.
- 강제경매 — 집행권원이 있어야 합니다.
- 집행권원 — 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등입니다.
- 소유권 효력 — 임의경매 쪽이 뒤집힐 여지가 있습니다.
- 절차 — 진행 자체는 큰 차이가 없습니다.
- 확인 — 사건 종류와 등기부를 함께 봅니다.
임의경매 강제경매 자주 묻는 질문
Q. 둘의 가장 큰 차이가 무엇인가요?
임의경매는 담보권을 실행하는 경매라 집행권원이 필요 없고, 강제경매는 실행할 담보가 없어 법원의 집행권원을 받아야 실시할 수 있습니다.
Q. 임의경매는 어떤 권리로 진행되나요?
저당권과 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행합니다.
Q. 집행권원이 무엇인가요?
국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서입니다.
Q. 집행권원에는 어떤 것이 있나요?
집행력 있는 판결과 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다.
Q. 낙찰 뒤에 문제가 생기면 어떻게 되나요?
임의경매는 담보권이 처음부터 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 됩니다. 강제경매는 집행권원상 권리가 무효였어도 소유권 취득은 유효합니다.
Q. 절차가 많이 다른가요?
경매신청 방법과 압류 여부만 다를 뿐 진행절차에는 큰 차이가 없습니다.
Q. 강제경매는 압류를 따로 하나요?
강제경매인 경우 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다.
Q. 사건 내용은 어디서 보나요?
법원경매정보에서 물건과 사건 진행 상황을 확인할 수 있습니다.