상가 임대차 갱신요구 6개월 1개월 10년 증액 5% 총정리
상가 임대차에서 가장 많이 놓치는 것은 갱신요구의 창입니다. 만료 전 6개월부터 1개월까지라는 구간이어서 너무 일러도, 너무 늦어도 안 됩니다. 그리고 보증금이 커도 갱신요구권은 있습니다.
체크 포인트
갱신요구는 만료 전 6개월~1개월 — 구간입니다 · 10년은 최초 임대차 기간을 포함해 셉니다 · 지역별 기준금액을 초과해도 갱신요구권은 적용됩니다
상가 임대차 계약갱신요구권이란?
임차인이 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 상가건물 임대차보호법 제10조 |
| 관련 | 제10조의2, 제11조, 시행령 제4조 |
| 시기 | 만료 전 6개월부터 1개월까지 |
| 한도 | 전체 임대차 기간 10년 |
| 거절 | 법에 열거된 사유만 |
| 증액 | 5% · 1년에 한 번 |
장사를 하다 보면 자리가 곧 사업입니다. 단골도, 간판도, 들인 시설도 그 자리에 묶여 있습니다.
그래서 법은 임차인에게 계약갱신요구권을 줍니다. 임대인이 마음대로 내보낼 수 없도록 한 것입니다.
다만 이 권리는 정해진 때에 행사해야 하고 기간에 한도가 있습니다. 이 글은 그 시기와 한도, 그리고 거절 사유를 정리한 것입니다.
상가 임대차 갱신요구 기간 6개월~1개월
구간입니다. 앞뒤가 다 막혀 있습니다.
| 구분 | 갱신요구 기간 |
|---|---|
| 근거 | 제10조제1항 |
| 시작 | 임대차기간 만료 6개월 전 |
| 끝 | 만료 1개월 전 |
| 너무 일찍 | 이 구간에 들어가지 않습니다 |
| 너무 늦게 | 1개월을 남기면 늦습니다 |
| 요령 | 만료일을 달력에 표시해 두세요 |
조문은 “임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에” 계약갱신을 요구할 수 있다고 합니다.
여기서 “부터 ~ 까지 사이에”라는 표현을 눈여겨보세요. 시작점만 정한 것이 아니라 구간입니다.
즉 1년 전에 미리 이야기해 둔 것은 이 구간 안의 요구가 아닙니다. 반대로 만료가 한 달도 남지 않았다면 이미 늦습니다.
실무에서 이 창을 놓치는 이유는 대개 미루기 때문입니다. “재계약 이야기는 나중에 하자”, “임대인이 먼저 말하겠지” 하는 사이에 한 달이 남습니다.
계약서의 만료일을 확인하시고, 6개월 전과 2개월 전에 각각 알림을 걸어 두시는 편이 안전합니다.
상가 임대차 전체 10년 한도
최초 기간을 포함해 셉니다.
| 구분 | 10년 한도 |
|---|---|
| 근거 | 제10조제2항 |
| 원문 | “최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간” |
| 한도 | 10년을 초과하지 않는 범위 |
| 아님 | 갱신한 뒤로 10년이 아닙니다 |
| 계산 | 처음 계약한 날부터 |
| 확인 | 계약서의 최초 시작일 |
계약갱신요구권은 무한정이 아닙니다. 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
중요한 것은 그 10년이 최초의 임대차 기간을 포함한다는 점입니다. 갱신한 시점부터 10년이 아닙니다.
그래서 오래 장사하신 자리라면 이미 상당 부분을 쓴 상태일 수 있습니다. 계약서를 꺼내 처음 시작한 날을 확인해 보세요.
중간에 재계약서를 새로 썼더라도, 같은 임대차가 이어진 것이라면 최초 시작일이 기준이 됩니다. 남은 기간이 애매하다면 미리 상담을 받아 보시는 편이 낫습니다.
이 글에는 10년을 채운 뒤 어떻게 되는지를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.
상가 임대차 보증금이 큰 경우
보증금이 커도 됩니다.
| 구분 | 기준금액 초과 |
|---|---|
| 오해 | “보증금이 커서 법이 적용 안 된다“ |
| 원문 | 지역별 기준금액을 초과하는 임대차에도 적용 |
| 대상 | 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 |
| 근거 | 제10조제3항 · 제10조의2 |
| 뜻 | 갱신요구권은 있습니다 |
| 다만 | 다른 규정은 달라질 수 있습니다 |
상가건물 임대차보호법에는 지역별로 정해진 보증금의 기준금액이 있습니다. 흔히 환산보증금이라고 부릅니다.
그래서 “우리 상가는 보증금이 커서 이 법이 적용 안 된다“는 말을 듣게 됩니다.
그런데 원문은 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 규정이 기준금액을 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다고 합니다.
즉 갱신요구권 자체는 있습니다. 보증금이 크다는 이유로 지레 포기하실 일이 아닙니다.
다만 다른 규정까지 모두 같게 적용되는지는 이 글에서 확정하지 못했습니다. 환산보증금의 계산 방법과 지역별 기준금액도 확인하지 못해 적지 않았습니다. 본인 상가가 어느 쪽인지는 확인해 두시는 편이 좋습니다.
상가 임대차 갱신 거절 사유
임대인이 마음대로 거절할 수 없습니다.
| 구분 | 거절 사유 |
|---|---|
| ① | 차임 연체 |
| ② | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차 |
| ③ | 상당한 보상을 제공하고 쌍방 합의 |
| ④ | 임대인의 동의 없는 전대 |
| ⑤ | 고의·중과실 파손 · 건물 멸실 |
| ⑥ | 철거·재건축 · 의무 현저 위반 |
제10조제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우를 열거하고 있습니다. 여기 없는 이유로는 거절할 수 없습니다.
실무에서 가장 자주 문제가 되는 것이 ① 차임 연체와 ⑥ 철거·재건축입니다.
차임 연체는 이 글에서 기준을 숫자로 적지 않았습니다. 확인한 요약과 법문의 표현이 달라 몇 번인지 어떤 단위인지 확정하지 못했기 때문입니다. 연체가 있으셨다면 정확한 기준을 따로 확인하셔야 합니다.
철거·재건축은 임대인이 자주 드는 사유입니다. 다만 법이 요구하는 조건이 있으므로, 말만으로 성립하는 것은 아닙니다.
④ 무단 전대도 주의하셔야 합니다. 사정이 생겨 다른 사람에게 넘기실 계획이라면 임대인의 동의를 먼저 받으셔야 합니다.
상가 임대차 차임 증액 5%와 1년
5%이고, 1년에 한 번입니다.
| 구분 | 차임 증액 |
|---|---|
| 한도 | 차임·보증금의 5% 초과 불가 |
| 근거 | 시행령 제4조 |
| 시기 제한 | 계약 또는 증액 후 1년 이내 청구 불가 |
| 근거 | 제11조제2항 |
| 예외 | 제1급감염병 감액 후 회복할 때 |
| 확인 | 기준금액 초과 여부 |
증액 한도는 5%입니다. 시행령 제4조가 “차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다”라고 정합니다.
금액만큼 중요한 것이 주기입니다. 제11조제2항은 “임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다”라고 합니다.
즉 1년에 한 번입니다. 계약하고 몇 달 만에 다시 올려 달라는 요구는 이 규정에 맞지 않습니다. 5%만 알고 주기를 모르는 경우가 많습니다.
예외도 있습니다. 제1급감염병 때문에 차임을 감액했다가 다시 올릴 때에는, 감액 전 금액에 이를 때까지 5% 제한을 적용하지 않습니다(제11조제3항).
다만 이 5% 제한이 기준금액을 초과하는 임대차에도 그대로 적용되는지는 확인하지 못했습니다. 보증금이 큰 상가라면 이 부분을 따로 확인하시기 바랍니다.
상가 임대차 갱신 전 확인사항
갱신을 앞두고 이 여섯 가지를 확인하세요.
| 구분 | 확인할 것 |
|---|---|
| ① 만료일 | 6개월 전·2개월 전에 알림을 거세요 |
| ② 구간 | 너무 일찍 말한 것은 요구가 아닙니다 |
| ③ 10년 | 최초 계약일부터 세어 보세요 |
| ④ 보증금 | 커도 갱신요구권은 있습니다 |
| ⑤ 전대 | 넘기실 계획이면 동의부터 |
| ⑥ 증액 | 1년에 한 번입니다 |
정리하면 이렇습니다.
- 근거는 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의2·제11조입니다.
- 갱신요구는 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 합니다.
- 전체 임대차 기간은 최초 기간을 포함해 10년을 넘을 수 없습니다.
- 지역별 기준금액을 초과하는 임대차에도 갱신요구권이 적용됩니다.
- 거절 사유는 법에 열거되어 있습니다.
- 증액은 5% 한도이고 1년 이내에는 청구할 수 없습니다.
환산보증금 계산과 지역별 기준금액, 차임 연체의 정확한 기준, 권리금 회수기회 보호는 이 글에서 다루지 않았습니다. 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인하세요.
상가 임대차 자주 묻는 질문
Q. 상가 계약갱신은 언제 요구하나요?
상가건물 임대차보호법 제10조제1항에 따라 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 요구할 수 있습니다. 구간이므로 너무 일찍 말한 것은 이 기간 안의 요구가 아니고, 만료가 한 달도 남지 않았다면 늦습니다.
Q. 몇 년까지 갱신할 수 있나요?
최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 갱신한 시점부터 10년이 아니라 처음 계약한 날부터 세므로 계약서의 최초 시작일을 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 보증금이 커도 갱신요구권이 있나요?
계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 규정은 지역별로 정해진 보증금의 기준금액을 초과하는 상가건물 임대차에도 적용됩니다. 보증금이 크다는 이유로 갱신요구권 자체가 없어지지는 않습니다.
Q. 임대인이 갱신을 거절할 수 있나요?
차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 상당한 보상을 제공하고 쌍방이 합의한 경우, 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 건물 멸실, 철거·재건축이 필요한 경우, 임차인 의무의 현저한 위반 등 법에 열거된 사유에 한합니다.
Q. 차임은 얼마나 올릴 수 있나요?
시행령 제4조에 따라 차임이나 임차보증금의 5퍼센트를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다. 다만 이 제한이 기준금액을 초과하는 임대차에도 그대로 적용되는지는 본인 상가 기준으로 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 계약한 지 얼마 안 됐는데 또 올려 달라고 합니다.
제11조제2항은 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다고 정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 놓치기 쉬운 것은 이것이 시작점만 정한 것이 아니라 구간이라는 점으로, 너무 일찍 이야기를 꺼내도 그 요구가 이 기간 안에 들어가지 않고 만료가 한 달도 남지 않은 시점에는 이미 늦습니다. 재계약 이야기를 미루다 창을 놓치는 경우가 많으니 계약서의 만료일을 확인해 6개월 전과 2개월 전에 알림을 걸어 두시는 편이 안전합니다. 제10조 제2항은 계약갱신 요구가 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하는데, 갱신한 뒤로 10년이 아니라 처음 계약한 날부터 세는 것이므로 오래 장사하신 자리라면 이미 상당 부분을 쓴 상태일 수 있습니다. 많이들 오해하시는 부분이 보증금 규모입니다. 이 법에는 지역별로 정해진 보증금의 기준금액이 있어 보증금이 크면 법이 적용되지 않는다고 알려져 있지만, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 규정은 그 기준금액을 초과하는 상가건물 임대차에도 적용되므로 갱신요구권 자체가 없어지지는 않습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 열거되어 있어 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법에 의한 임차, 상당한 보상을 제공한 쌍방 합의, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 건물 멸실, 철거나 재건축의 필요, 임차인 의무의 현저한 위반이며 여기 없는 이유로는 거절할 수 없습니다. 차임과 보증금의 증액은 시행령 제4조에 따라 5퍼센트를 초과할 수 없고 제11조 제2항에 따라 임대차계약이나 약정한 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없어 금액뿐 아니라 주기에도 제한이 있습니다. 다만 차임 연체의 정확한 기준과 5퍼센트 제한이 기준금액 초과 임대차에도 적용되는지는 이 글에서 확인하지 못했으니 본인 상황에 맞춰 따로 확인하시기 바랍니다.