경계 분쟁, 착수 후 1년이 지나면 철거를 못 한다
경계를 침범한 건축물을 두고 다툴 때 결정적인 것은 시기입니다. 원문은 건축 착수 후 1년 또는 건물 완성 후에는 손해배상만 청구할 수 있다고 밝히고 있습니다.
체크 포인트
건축 시 경계로부터 0.5미터 이상 거리를 두어야 합니다 · 착수 후 1년 또는 완성 후에는 손해배상만 청구할 수 있습니다 · 20년 점유도 등기함으로써 소유권을 취득합니다
경계 다툼은 왜 생기나
선이 눈에 보이지 않기 때문입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 근거 ① | 민법 제242조(거리) |
| 근거 ② | 민법 제245조(취득시효) |
| 근거 ③ | 민법 제214조(방해제거) |
| 근거 ④ | 민법 제572조(담보책임) |
| 핵심 | 0.5미터와 1년 |
| 관련 | 20년·10년 취득시효 |
땅의 경계는 눈에 보이지 않습니다. 그래서 담장을 세우거나 집을 늘릴 때 조금씩 넘어가는 일이 생깁니다.
문제는 시간이 지난 뒤에야 알게 된다는 점입니다. 그때는 이미 할 수 있는 일이 줄어 있는 경우가 많습니다.
이 글은 거리 기준, 청구의 시기 제한, 그리고 점유취득시효를 정리했습니다.
특히 1년이라는 기한을 기억해 두시기 바랍니다.
경계로부터 0.5미터
0.5미터가 기준입니다.
| 구분 | 거리 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제242조 |
| 기준 | 경계로부터 0.5미터 이상 |
| 시점 | 건축 시 |
| 대상 | 담장·증축 등 |
| 먼저 | 경계가 어디인지 확인 |
| 미확인 | 경계측량 방법과 비용 |
민법 제242조는 건축을 할 때 경계로부터 0.5미터 이상의 거리를 두도록 하고 있습니다.
담장을 새로 세우거나 창고를 짓거나 집을 늘릴 때 바로 붙여 짓는 경우가 있습니다. 그때 이 규정이 문제가 됩니다.
물론 그 전에 경계가 어디인지부터 분명해야 합니다.
이 글에는 경계측량을 어떻게 신청하고 비용이 얼마인지를 적지 않았습니다. 확인하지 못했습니다.
경계 침범과 철거 청구
철거를 청구할 수 있습니다.
| 구분 | 청구 |
|---|---|
| 요건 | 0.5미터 규정 위반 |
| 누가 | 인접지 소유자 |
| 무엇을 | 변경 또는 철거 청구 |
| 관련 | 제214조 방해제거청구권 |
| 판례 | 2014다42967(철거청구 인정) |
| 다만 | 시기 제한이 있습니다 |
거리 규정을 위반한 경우 인접지 소유자는 건축물의 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다.
이와 별개로 민법 제214조의 방해제거청구권도 있습니다.
원문에는 2014다42967 판결이 공작물 철거청구를 인정한 사례로 소개되어 있습니다. 다만 구체적인 판시 내용은 확인하지 못해 이 글에서 다루지 않았습니다.
여기까지만 보면 침범당하면 철거를 구하면 되겠구나 싶습니다. 그런데 시기 제한이 있습니다. 다음이 이 글의 핵심입니다.
경계 침범 청구의 시기 제한
이 글에서 가장 중요한 부분입니다.
| 구분 | 시기 제한 |
|---|---|
| 원문 | “건축 착수 후 1년 |
| · 또는 | 건물 완성 후에는 |
| · 결과 | 손해배상만 청구 가능” |
| 뜻 | 철거를 구할 수 없습니다 |
| 기준 ① | 착수 후 1년 |
| 기준 ② | 건물 완성 |
| 요령 | 공사 시작일을 기록 |
원문은 “건축 착수 후 1년 또는 건물 완성 후에는 손해배상만 청구 가능”하다고 밝히고 있습니다.
즉 두 가지 기준 중 하나에 걸리면 철거를 구할 수 없게 됩니다.
이 규정이 실제로 만드는 상황은 이렇습니다. 이웃이 공사를 시작하는 것을 보고 뭔가 이상한데 싶어도 말을 꺼내기 어려워 그냥 지켜봅니다. 그러다 1년이 지나거나 건물이 완성됩니다.
그때는 이미 손해배상만 남습니다.
공사가 시작되었고 경계가 의심된다면 미루지 마시고 착수 시점을 기록해 두시기 바랍니다. 이웃과 얼굴을 붉히기 싫어 기다리는 사이에 선택지가 줄어듭니다.
경계와 점유취득시효 20년
등기라는 단계가 더 있습니다.
| 구분 | 20년 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제245조 |
| 원문 | “20년간 소유의 의사로 |
| · 이어서 | 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 |
| · 이어서 | 등기함으로써 그 소유권을 취득” |
| 주목 | 등기함으로써 |
| 뜻 | 점유만으로는 부족합니다 |
경계 문제는 시간이 지나면 취득시효와 얽힙니다.
민법 제245조는 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득”한다고 정합니다.
여기서 등기함으로써라는 부분을 놓치기 쉽습니다.
20년을 점유했다고 저절로 소유권이 넘어오는 것이 아닙니다. 등기라는 단계가 남아 있습니다.
요건도 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했을 것입니다. 원문에 2001다5913 판결이 자주점유를 인정한 사례로 소개되어 있으나 판단 기준은 확인하지 못했습니다.
경계와 등기부취득시효 10년
10년이지만 조건이 붙습니다.
| 구분 | 10년 |
|---|---|
| 원문 | “부동산의 소유자로 등기한 자가 |
| · 이어서 | 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 |
| · 이어서 | 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때” |
| 요건 | 선의이며 과실없이 |
| 차이 | 기간이 짧은 대신 조건이 있습니다 |
| 전제 | 소유자로 등기되어 있을 것 |
같은 조문에 10년짜리도 있습니다.
“부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때”입니다.
기간이 절반이지만 조건이 더 붙습니다.
먼저 소유자로 등기되어 있어야 하고, 선의이며 과실없이 점유했어야 합니다. 즉 몰랐고, 모른 데 잘못이 없어야 한다는 뜻으로 읽힙니다.
경계를 넘은 줄 알면서 점유한 경우라면 이쪽은 어렵다는 이야기가 됩니다.
경계 분쟁에서 확인하지 못한 것
확인하지 못한 것을 밝혀 둡니다.
| 구분 | 남은 확인 |
|---|---|
| 미확인 ① | 각 판례의 판시 내용 |
| 미확인 ② | 경계측량 방법·비용 |
| 미확인 ③ | 경계침범죄의 요건·형량 |
| 미확인 ④ | 자주점유 판단 기준 |
| 미확인 ⑤ | 담보책임 행사 기간 |
| 미확인 ⑥ | 20년의 기산점·점유 승계 |
이 글은 확인한 원문의 범위에서만 썼습니다.
원문에 2014다42967, 2001다5913, 2009다33570, 2008도8973 판례가 소개되어 있으나 사건번호와 쟁점까지만 확인되어 판시 내용을 옮기지 않았습니다.
경계측량의 방법과 비용, 경계침범죄의 구성요건과 형량, 자주점유의 판단 기준, 담보책임의 행사 기간, 20년의 기산점과 점유 승계도 확인하지 못했습니다.
정리하면 이렇습니다. 건축 시 경계로부터 0.5미터 이상을 두어야 하고, 위반하면 변경·철거를 청구할 수 있지만 착수 후 1년 또는 완성 후에는 손해배상만 남습니다.
20년 점유는 등기함으로써 소유권을 취득하고, 등기부취득시효는 10년이되 선의·무과실이 필요합니다.
경계가 의심되신다면 지금 확인하시는 편이 낫습니다. 시간이 지날수록 선택지가 줄어드는 구조이기 때문입니다.
경계 자주 묻는 질문
Q. 건축할 때 경계에서 얼마나 띄워야 하나요?
민법 제242조는 경계로부터 0.5미터 이상의 거리를 두도록 하고 있습니다.
Q. 경계를 침범했으면 철거를 요구할 수 있나요?
인접지 소유자는 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다. 다만 건축 착수 후 1년 또는 건물 완성 후에는 손해배상만 청구할 수 있습니다.
Q. 공사를 지켜보다 시간이 지났는데요?
착수 후 1년이 지났거나 건물이 완성된 뒤에는 철거를 구할 수 없고 손해배상만 남습니다. 의심이 되면 미루지 마시고 착수 시점을 기록해 두시기 바랍니다.
Q. 20년 점유하면 내 땅이 되나요?
민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 점유만으로 저절로 넘어오는 것이 아니라 등기 단계가 있습니다.
Q. 등기부취득시효는 무엇인가요?
부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 점유한 때 소유권을 취득하는 것입니다. 기간은 짧지만 선의이며 과실이 없어야 합니다.
Q. 경계를 침범한 건물을 샀다면요?
민법 제572조에 따라 매도인에게 담보책임을 청구할 수 있습니다. 행사 기간은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
땅의 경계는 눈에 보이지 않아 담장을 세우거나 집을 늘릴 때 조금씩 넘어가는 일이 생깁니다. 민법 제242조는 건축을 할 때 경계로부터 0.5미터 이상의 거리를 두도록 하고 있고 이를 위반하면 인접지 소유자가 건축물의 변경이나 철거를 청구할 수 있으며, 민법 제214조의 방해제거청구권도 있습니다. 그런데 여기서 가장 중요한 것이 시기입니다. 원문은 건축 착수 후 1년 또는 건물 완성 후에는 손해배상만 청구할 수 있다고 밝히고 있어, 이웃이 공사를 시작한 것을 보고도 말을 꺼내기 어려워 지켜보다 1년이 지나거나 건물이 완성되면 그 뒤에는 철거를 구할 수 없고 손해배상만 남게 됩니다. 경계가 의심된다면 미루지 마시고 착수 시점을 기록해 두시기 바랍니다. 시간이 더 지나면 취득시효와도 얽힙니다. 민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정하고 있는데, 등기함으로써라는 부분을 놓치기 쉽습니다. 20년을 점유했다고 저절로 소유권이 넘어오는 것이 아니라 등기라는 단계가 남아 있습니다. 또 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 선의이며 과실없이 점유한 때에도 소유권을 취득하는데 기간이 짧은 대신 선의이며 과실이 없을 것이 요구되므로, 경계를 넘은 줄 알면서 점유한 경우라면 이쪽은 어렵다는 이야기가 됩니다. 경계를 침범한 건물을 매수한 경우에는 제572조에 따라 매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 관련 판례로 2014다42967과 2001다5913, 2009다33570, 2008도8973이 소개되어 있으나 판시 내용은 확인하지 못해 다루지 않았고 경계측량 방법과 비용, 경계침범죄의 요건과 형량, 자주점유 판단 기준, 담보책임 행사 기간, 20년의 기산점도 확인하지 못했습니다.