질권설정 통지서를 받은 임대인이 보증금 돌려주기 전에 볼 것
질권설정 통지를 받으면 보증금 받을 사람이 달라집니다.
체크 포인트
통지·승낙 후 세입자에게 돌려주면 질권자에게 대항할 수 없습니다 · 세입자가 직접 받아 가도 배임죄는 성립하지 않습니다 · 대출을 갚아도 질권자가 해지를 통지해야 풀립니다
질권설정 뜻과 통지가 있어야 효력이 미치는 이유
기본 구조입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제329조 이하 |
| 대상 | 재산권(제345조) |
| 설정 방법 | 권리 양도 방법에 따름 |
| 대항요건 | 통지 또는 승낙 |
| 근거 조문 | 제349조 제1항 |
| 등기부 | 표시되지 않음 |
질권은 민법이 정한 담보 방식입니다.
제329조는 이렇게 정합니다.
“동산질권자는 채권의 담보로 채무자 또는 제삼자가 제공한 동산을 점유하고 그 동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.”
물건을 맡기는 것이 원래 모습입니다. 제330조도 “질권의 설정은 질권자에게 목적물을 인도함으로써 그 효력이 생긴다”고 합니다.
그런데 물건이 아닌 권리에도 붙일 수 있습니다.
“제345조(권리질권의 목적) 질권은 재산권을 그 목적으로 할 수 있다. 그러나 부동산의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리는 그러하지 아니하다.”
전세자금대출에서 나오는 것이 바로 이쪽입니다. 세입자가 임대인에게 보증금을 돌려받을 권리에 질권을 겁니다. 물건이 아니라 ‘돌려받을 권리’가 담보가 됩니다.
여기서 가장 중요한 조문이 나옵니다.
“제349조① 지명채권을 목적으로 한 질권의 설정은 설정자가 제450조의 규정에 의하여 제삼채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제삼채무자가 이를 승낙함이 아니면 이로써 제삼채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.”
여기서 제3채무자가 임대인입니다. 즉 임대인에게 통지가 가거나 임대인이 승낙해야 질권이 임대인에게까지 힘을 미칩니다.
그래서 어느 날 내용증명이 옵니다. 이 서류를 받는 순간부터 돌려줄 상대가 달라집니다.
통지와 승낙은 임대인에게 결과가 다릅니다. 제349조 제2항이 제451조를 준용합니다.
- “채무자가 이의를 보류하지 아니하고 전조의 승낙을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못한다.”
- “양도인이 양도통지만을 한 때에는 채무자는 그 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로써 양수인에게 대항할 수 있다.”
쉽게 말해 아무 말 없이 승낙서에 서명하면, 세입자에게 주장할 수 있던 사정을 질권자에게는 못 쓰게 될 수 있습니다. 승낙할 때 따로 적어 둘 것이 있는지 먼저 살피셔야 하는 이유입니다.
하나 더. 질권은 등기부에 나타나지 않습니다. 저당권처럼 등기로 공시되는 것이 아닙니다. 그래서 집을 사는 사람은 등기부만 봐서는 알 수 없습니다. 파실 계획이 있다면 매수인에게 알려 주셔야 합니다.
질권설정 후 세입자에게 보증금을 돌려주면 생기는 일
변제 상대입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 질권자 | 직접 청구 가능 |
| 세입자에게 변제 | 질권자에게 대항 불가 |
| 상계합의 | 같은 결론 |
| 세입자 형사책임 | 배임 불성립 |
| 위험 | 이중 변제 |
| 대안 | 공탁 청구 |
계약이 끝나 보증금을 돌려줄 때가 고비입니다.
세입자가 “제 통장으로 주세요”라고 합니다. 오래 살았고 사이도 나쁘지 않으니 그냥 주기 쉽습니다. 그런데 그러면 안 됩니다.
“제352조(질권설정자의 권리처분제한) 질권설정자는 질권자의 동의없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다.”
“제353조① 질권자는 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다.”
“② 채권의 목적물이 금전인 때에는 질권자는 자기채권의 한도에서 직접 청구할 수 있다.”
대법원 판단도 같습니다. 2018년 12월 27일 선고 2016다265689 판결의 쟁점 정리입니다.
“제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제한 경우, 이로써 질권자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 하여 질권의 목적인 채무를 소멸시킨 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)”
세입자에게 이미 줬다는 사실이 방어가 되지 않습니다. 밀린 월세와 상계하기로 합의한 경우도 마찬가지입니다. 질권자가 다시 청구하면 이중으로 물어줄 위험이 생깁니다.
그리고 여기가 가장 안 알려진 부분입니다.
세입자가 직접 받아 가도 형사로는 잡히지 않습니다.
대법원 2016년 4월 29일 선고 2015도5665 판결은 이렇게 판시했습니다.
“질권설정자가 질권의 목적인 채권의 변제를 받았다고 하여 질권자에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로서 그 임무에 위배하는 행위를 하여 질권자에게 어떤 손해를 가하거나 손해 발생의 위험을 초래하였다고 할 수 없고, 배임죄가 성립하지도 않는다고 보아야 한다.”
이 사건은 유죄였던 원심을 파기환송한 것입니다. 이유도 같은 곳에 적혀 있습니다. “피해자 회사는 여전히 제3채무자인 임대인에게 권리를 행사할 수 있으므로”입니다.
즉 돈을 받을 길이 임대인에게 남아 있으니 세입자를 처벌할 일이 아니라는 것입니다. 부담이 임대인 쪽에 남는다는 뜻이기도 합니다.
정말 누구에게 줘야 할지 판단이 안 서면 길이 있습니다.
“제353조③ 전항의 채권의 변제기가 질권자의 채권의 변제기보다 먼저 도래한 때에는 질권자는 제삼채무자에 대하여 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있다. 이 경우에 질권은 그 공탁금에 존재한다.”
공탁이라는 통로가 열려 있습니다. 다툼이 있을 때는 이쪽을 검토하십시오.
구체적인 사건에서 누구에게 얼마를 줘야 하는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 계약 내용과 서류에 따라 달라집니다.
질권설정 해지는 자동이 아니고 통지가 있어야 한다
해지입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 자동 소멸 | 아님 |
| 통지 주체 | 질권자 |
| 효력 발생 | 임대인에게 도달한 때 |
| 방식 | 특별한 방식 불요 |
| 성격 | 관념의 통지 |
| 입증책임 | 악의는 질권자가 증명 |
세입자가 “대출 다 갚았어요”라며 상환확인서를 들고 옵니다. 그러면 이제 줘도 되는 걸까요.
그것만으로는 부족합니다.
질권은 등기가 없으니 말소등기도 없습니다. 대법원 2014년 4월 10일 선고 2013다76192 판결이 이 지점을 다뤘습니다.
“질권자가 제3채무자에게 질권설정계약의 해지 사실을 통지하였다면, 설사 아직 해지가 되지 아니하였다고 하더라도 선의인 제3채무자는 질권설정자에게 대항할 수 있는 사유로 질권자에게 대항할 수 있다고 봄이 타당하다.”
이 문장은 두 가지를 동시에 말합니다.
- 질권자가 임대인에게 해지를 알려야 한다는 것
- 그 통지를 받았다면 임대인이 보호된다는 것
두 번째가 임대인에게 든든한 부분입니다. 같은 판결이 이어서 말합니다.
“위와 같은 해지 통지가 있었다면 해지 사실은 추정되고, 그렇다면 해지 통지를 믿은 제3채무자의 선의 또한 추정된다고 볼 것이어서 제3채무자가 악의라는 점은 선의를 다투는 질권자가 증명할 책임이 있다.”
임대인이 “나는 몰랐다”를 증명할 필요가 없습니다. 반대로 알고 있었다는 점을 질권자가 증명해야 합니다.
형식도 까다롭지 않습니다.
“해지 사실의 통지는 질권자가 질권설정계약이 해제되었다는 사실을 제3채무자에게 알리는 이른바 관념의 통지로서, 통지는 제3채무자에게 도달됨으로써 효력이 발생하고, 통지에 특별한 방식이 필요하지는 않다.”
실제 이 사건은 모사전송, 그러니까 팩스로 보낸 해제통지서가 문제 된 사안이었습니다. 도달했다면 효력이 있습니다.
그러니 임대인이 하실 일은 정해져 있습니다.
- 받은 서류가 통지서인지 승낙 요청인지 구분합니다
- 질권자와 질권설정액을 적어 둡니다
- 반환 시점에 해지 통지가 왔는지 확인합니다
- 안 왔으면 질권자에게 반환 계좌를 확인합니다
- 상대가 불분명하면 공탁을 검토합니다
상환 후 해지 통지가 며칠 안에 오는지는 이 글에서 다루지 않습니다. 기한을 정한 법령을 찾지 못했습니다.
마지막으로 집을 파는 경우입니다. 대법원 2018년 6월 19일 선고 2018다201610 판결입니다.
“양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.”
“이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다.”
질권 승낙을 했더라도 집을 팔면 반환 의무는 새 소유자에게 넘어갑니다. 다만 앞서 말씀드렸듯 질권은 등기부에 안 보입니다. 매수인에게 알려 주지 않으면 그쪽이 그대로 걸립니다.
참고로 저당권과는 구조가 다릅니다. “제356조 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고…”라고 되어 있습니다. 저당권은 점유를 옮기지 않고 등기로 공시하는 반면, 질권은 넘겨받는 쪽이 기본입니다.
또 하나, “제339조(유질계약의 금지) 질권설정자는 채무변제기전의 계약으로 질권자에게 변제에 갈음하여 질물의 소유권을 취득하게 하거나… 약정하지 못한다”는 규정도 있습니다. 못 갚으면 담보를 그냥 가져간다는 약속은 미리 할 수 없습니다.
질권설정 자주 묻는 질문
Q. 질권설정이 무엇인가요?
채권 담보로 물건이나 재산권에 붙이는 민법상 담보입니다.
Q. 언제부터 임대인에게 효력이 있나요?
임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙한 때부터입니다.
Q. 세입자에게 보증금을 줘도 되나요?
질권자의 동의 없이 변제하면 질권자에게 대항할 수 없습니다.
Q. 밀린 월세와 상계하면 되나요?
상계합의로 소멸시킨 경우에도 같은 결론이라고 판시됐습니다.
Q. 세입자가 직접 받아 가면 처벌되나요?
대법원은 배임죄가 성립하지 않는다고 보아 원심을 파기환송했습니다.
Q. 대출을 갚으면 저절로 풀리나요?
질권자가 임대인에게 해지 사실을 통지해야 합니다.
Q. 해지 통지는 어떤 형식이어야 하나요?
관념의 통지로 특별한 방식이 필요하지 않고 도달하면 효력이 생깁니다.
Q. 집을 팔면 어떻게 되나요?
양수인이 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴합니다.