부동산 가계약금 파기 기준 해약금 배액 상환 알아보기
가계약금을 걸었다가 파기하게 되셨나요. 기준은 실제로 낸 돈이 아니라 약정한 계약금일 수 있습니다.
체크 포인트
계약금은 특약이 없으면 해약금이라 포기 또는 배액 상환으로 해제합니다 · 해제는 이행에 착수할 때까지만 되고 준비만으로는 착수가 아닙니다 · 판례는 기준 금액을 약정 계약금으로 봅니다
부동산 가계약금과 계약금의 법적 성질
해약금으로 봅니다.
| 구분 | 성질 |
|---|---|
| 계약금 성질 | 해약금의 성질을 가짐 |
| 예외 | 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우 |
| 근거 | 민법 제565조 제1항 |
| 함께 | 민법 제564조(예약) |
| 교부자 | 계약금을 포기하고 해제 |
| 수령자 | 그 배액을 상환하고 해제 |
조문부터 봅니다. 민법 제565조 제1항은 매매계약 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다.
그리고 계약금은 “해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상” 그 성질을 유지합니다.
정리하면 이렇습니다.
- 산 사람이 그만둘 때 — 낸 계약금을 포기합니다.
- 판 사람이 그만둘 때 — 받은 돈의 배액을 상환합니다.
여기서 가계약금이라는 말이 문제를 만듭니다. 현장에서는 계약서를 쓰기 전에 자리를 잡아 두려고 얼마를 보내는 관행이 있습니다. 그 돈을 무엇으로 볼지는 사안마다 다릅니다. 이 글에서 개별 사건의 결론을 말하지 않겠습니다.
대신 확인된 규정과 판례로 무엇이 쟁점이 되는지를 정리합니다. 그 쟁점이 기준 금액과 이행 착수입니다.
부동산 가계약금 해제와 기준 금액
약정이 기준입니다.
| 구분 | 기준 금액 |
|---|---|
| 판례 | 기준 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아님 |
| 기준 | ‘약정 계약금’ |
| 상황 | 계약금 일부만 지급된 경우 |
| 산 사람 | 포기하는 금액이 커질 수 있음 |
| 판 사람 | 상환할 금액이 커질 수 있음 |
| 확인 | 계약서에 적힌 계약금 금액 |
이 글에서 가장 알려 드리고 싶은 부분입니다.
판례는 “계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’”이라고 봄이 타당하다고 합니다.
무슨 뜻인지 상황으로 옮겨 보겠습니다.
- 계약서나 합의에서 계약금을 5,000만원으로 정했고
- 당장은 가계약금 명목으로 500만원만 보냈는데
- 마음이 바뀌어 그만두려고 합니다.
이때 500만원만 포기하면 되는 것으로 생각하기 쉽습니다. 그런데 판례의 기준은 약정 계약금 쪽입니다. 판 사람이 그만두는 경우도 마찬가지로 받은 500만원의 두 배가 아니라 약정액을 기준으로 계산될 수 있습니다.
그래서 실무에서 확인할 것은 이렇습니다.
- 계약금 금액이 어디에 얼마로 적혀 있는지
- 그 금액이 합의된 것인지
- 위약금 특약이 따로 있는지
- 주고받은 문자와 이체 내역에 무엇이 남아 있는지
3번도 중요합니다. 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있으면 성질이 달라집니다.
부동산 가계약금에서 이행 착수의 뜻
준비는 착수가 아닙니다.
| 구분 | 이행 착수 |
|---|---|
| 이행 착수 | 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도 |
| 내용 | 채무 이행행위의 일부를 행함 |
| 내용 | 이행에 필요한 전제행위를 행함 |
| 부족 | 단순히 이행의 준비를 하는 것 |
| 이행기 | 특약이 없으면 이행기 전에도 착수 가능 |
| 효과 | 착수 후에는 해약금 해제가 막힘 |
해제할 수 있는 시기가 정해져 있습니다. 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지입니다. 그래서 이행에 착수했는지가 다툼이 됩니다.
판례는 이렇게 봅니다.
“객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족”
즉 마음속 계획이나 준비는 착수가 아닙니다. 밖에서 보이는 행위가 있어야 합니다.
또 하나 알아 두실 것이 있습니다. 이행기의 약정이 있는 경우라도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 합니다.
이 말은 잔금일이 아직 멀었으니 언제든 물릴 수 있다는 생각이 위험할 수 있다는 뜻입니다. 상대가 먼저 이행에 착수해 버리면 해약금으로 해제하는 길이 막힙니다.
정리하면 이렇습니다.
- 기준 금액 — 판례는 약정 계약금으로 봅니다.
- 시기 — 이행 착수 전까지만 해제됩니다.
- 착수 — 준비만으로는 부족합니다.
- 이행기 — 특약이 없으면 그 전에도 착수될 수 있습니다.
- 특약 — 위약금 약정이 있으면 달라집니다.
- 자료 — 계약서·문자·이체 내역을 모아 둡니다.
이 글은 규정과 판례로 확인되는 범위만 다뤘습니다. 가계약금을 돌려받을 수 있는지, 중개보수를 누가 부담하는지 같은 결론은 사건마다 다릅니다. 자료를 갖춰 대한법률구조공단 같은 곳에서 상담받으시기 바랍니다.
부동산 가계약금 자주 묻는 질문
Q. 계약금을 걸면 어떻게 해제하나요?
민법 제565조 제1항에 따라 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 해제할 수 있습니다.
Q. 계약금은 위약금인가요?
계약금은 해약금의 성질을 가지며 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 그 성질을 유지합니다.
Q. 가계약금만 조금 냈으면 그것만 포기하면 되나요?
판례는 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봅니다.
Q. 이행에 착수한다는 것이 무슨 뜻인가요?
객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족합니다.
Q. 잔금일 전이면 언제든 해제되나요?
이행기의 약정이 있어도 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다는 판례가 있습니다. 상대가 먼저 착수하면 해약금 해제가 막힐 수 있습니다.
Q. 무엇을 준비해야 하나요?
계약서에 적힌 계약금 금액과 위약금 특약 여부, 주고받은 문자와 계좌이체 내역을 모아 두시기 바랍니다.
Q. 가계약금은 돌려받을 수 있나요?
가계약금을 어떻게 볼지는 사안마다 달라 이 글에서 결론을 말하지 않았습니다. 자료를 갖춰 상담받으시기 바랍니다.
Q. 상담은 어디서 받나요?
대한법률구조공단에서 법률 상담을 신청할 수 있습니다.